广州大道北商圈建设之我见
中国商业经济学会副会长、广东省商业经济学会会长、广东商学院华商学院院长
徐印州教授
一、商圈概念的演变
商圈的空间概念：商圈是指以店铺坐落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。
商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。
商圈范围可按销售额与市场占有率指标分为：
核心商圈，其市场占有率在30％以上，客户消费额占店铺的销售总额的75％；次级商圈，其市场占有率在10％以上，客户消费额占店铺的销售总额的25％；边缘商圈，其市场占有率在5％以上，客户消费额占店铺的销售总额的5％。
二、商圈的聚集态概念
商圈从聚集态来理解，是表现为不同商业业种和零售业态的商业企业和商业建筑设施的聚集。
相当于一个大型的MALL：业种的聚集，业态的聚集，商业功能的聚集，商业服务的聚集。但是，商圈不是一条专业街或商业街。
三、商圈形成的条件包括：
第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。
第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。
第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。
第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。
第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。
四、商圈的要素
商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。
1，消费人群。
2，有效经营者。这两者需要有机结合。
3，有效的商业管理。
4，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。
5，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。
6，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。
——一般较大的经验商圈是2-3公里。
五、商圈的分类
1.商业区 商业集中的地区,其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色。
2 住宅区 住宅区住户数量至少1000户以上。其消费习性为消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率高。
3 文教区 其附近有一所或以上的学校，其中以私立和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高，但果汁类饮品购买率高。
4 办公区 指办公大楼林立的地区。其消费习性为便利性、在外就餐人口多、消费水平较高。
5 工业区 工业区的消费者一般为打工一族，消费水平较低，消费总量较大。
6 混合区 分为住商混合、住教混合、工商混合等。混合区具备单一商圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，属于多元化的消费习性。
六、商圈的特点
1 商圈具有以下特点——
2 商业企业密集区；
3 商业物业密集区；
4人流密集区；
5 消费密集区；
6 强大的辐射能力；
7 强大的包容能力；
8强大的后续发展能力；
9竞合发展的平台。
七、商圈的发展
商圈发展需要许多必要的条件，主要有——
1 营商硬环境：建筑、道路、交通、环境。
2 营商软环境：管理、规则、制度、氛围。
3 主体条件：龙头企业、旗舰店、商业资本、企业群体。
4 市场定位：同质竞争、异质竞争。
八、广州大道北商圈的发展应该注意的问题
1 与城市中心商圈功能错位。
2 体现城市次级商圈和城市边缘部位的特点。
3 服务档次与服务水平的提升。
4 借鉴天河商圈的经验。
5 等待地铁开通与亚运经济的时机。
]]>